“Bất động sản 2025: Đại khủng hoảng khiến hàng triệu người phá sản”

Năm 2025 đánh dấu một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng trong lĩnh vực bất động sản toàn cầu. Lãi suất tăng cao, giá nhà giảm mạnh và làn sóng vỡ nợ từ cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đã đẩy hàng triệu người vào cảnh phá sản. Tình trạng bong bóng bất động sản vỡ tại nhiều quốc gia đã kéo theo sự sụp đổ của hàng loạt công ty bất động sản và ngân hàng, đẩy nền kinh tế thế giới vào một giai đoạn suy thoái sâu rộng. Bài viết này sẽ phân tích nguyên nhân, tác động và triển vọng của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng bất động sản

Thứ nhất: Lãi suất cao khiến chi phí vay tăng mạnh

Sau nhiều năm duy trì lãi suất thấp để kích thích nền kinh tế, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và các ngân hàng trung ương khác đã liên tục tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát. Đến tháng 3/2025, lãi suất tại Mỹ vẫn duy trì ở mức 5,5%, trong khi khu vực Eurozone ghi nhận mức 4,25%. Điều này khiến chi phí vay mua nhà tăng mạnh, làm giảm nhu cầu và kéo giá bất động sản đi xuống. Đồng thời, người mua nhà gặp khó khăn trong việc tiếp cận các khoản vay, khiến thị trường trở nên ảm đạm.

Thứ hai: Bong bóng bất động sản vỡ

Trong thập kỷ qua, giá nhà tăng chóng mặt do đầu cơ và dòng tiền giá rẻ từ các gói kích thích kinh tế. Các tập đoàn lớn liên tục bơm tiền vào thị trường, đẩy giá nhà lên mức cao kỷ lục. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng và nhu cầu sụt giảm, giá nhà tại nhiều khu vực đã lao dốc. Đến tháng 3/2025, giá bất động sản tại Mỹ giảm trung bình 20% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tại Trung Quốc, mức giảm lên đến 30% tại các thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ bị mắc kẹt với tài sản mất giá, trong khi các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nguy cơ vỡ nợ.

Thứ ba: Doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ hàng loạt

Hàng loạt tập đoàn bất động sản lớn không thể trả nợ do doanh số bán hàng sụt giảm và áp lực tài chính gia tăng. Điển hình, tập đoàn Evergrande tại Trung Quốc tuyên bố phá sản hoàn toàn vào tháng 2/2025, trong khi nhiều công ty bất động sản lớn tại Mỹ như Blackstone và Brookfield Asset Management cũng đối mặt với tình trạng thua lỗ nghiêm trọng. Nhiều công ty xây dựng nhỏ hơn tại châu Âu cũng rơi vào cảnh nợ nần chồng chất do giá vật liệu xây dựng tăng cao và lượng dự án mới sụt giảm đáng kể. Tình trạng này kéo theo làn sóng thất nghiệp lớn trong ngành xây dựng và tài chính, làm trầm trọng thêm tình trạng suy thoái kinh tế.

Tác động của cuộc khủng hoảng

Thứ nhất: Hàng triệu người mất nhà và phá sản

Tại Mỹ, số vụ tịch biên nhà ở tăng 120% so với năm trước, với hơn 500.000 căn nhà bị ngân hàng thu hồi chỉ trong quý 1/2025. Tại châu Âu, số lượng người mất khả năng chi trả khoản vay thế chấp tăng 80%, đẩy hàng trăm nghìn gia đình vào cảnh vô gia cư. Ở Trung Quốc, tỷ lệ nợ xấu thế chấp tại các ngân hàng thương mại tăng lên mức 9%, cao nhất trong lịch sử, buộc các tổ chức tín dụng phải thanh lý hàng loạt tài sản để giảm thiểu rủi ro.

Thứ hai: Ngân hàng và tổ chức tài chính lao đao

Do các khoản vay thế chấp không thể thu hồi, nhiều ngân hàng đối mặt với nguy cơ sụp đổ. Ngân hàng Signature Bank tại Mỹ và một số ngân hàng địa phương tại Trung Quốc đã buộc phải đóng cửa. Châu Âu cũng ghi nhận hàng loạt ngân hàng Tây Ban Nha và Ý rơi vào tình trạng nguy hiểm. Ở Nhật Bản, các ngân hàng lớn như MUFG và Sumitomo Mitsui cũng đang trích lập dự phòng lớn để đối phó với làn sóng vỡ nợ bất động sản.

Thứ ba: Kinh tế suy thoái sâu rộng

Với bất động sản đóng góp trung bình 20% GDP tại nhiều quốc gia, cuộc khủng hoảng này đã khiến nền kinh tế toàn cầu rơi vào tình trạng suy thoái. GDP Mỹ giảm 1,5% trong quý đầu năm, trong khi Trung Quốc ghi nhận mức tăng trưởng chậm nhất trong 30 năm qua. Khu vực châu Âu rơi vào suy thoái kỹ thuật khi GDP của Đức và Pháp lần lượt giảm 0,8% và 1,2%. Thị trường lao động toàn cầu cũng chịu tác động nghiêm trọng khi hàng triệu lao động trong ngành xây dựng và tài chính mất việc làm, làm tăng tỷ lệ thất nghiệp tại nhiều quốc gia.

Ví dụ minh họa về cuộc khủng hoảng

Thứ nhất – Mỹ: Thị trường bất động sản San Francisco chứng kiến mức giảm giá trung bình 25%, nhiều nhà đầu tư thua lỗ hàng triệu USD. New York cũng ghi nhận giá thuê văn phòng giảm 15% do các doanh nghiệp cắt giảm quy mô.

Thứ hai – Trung Quốc: Tập đoàn Evergrande sụp đổ, kéo theo hàng trăm nhà cung cấp và đối tác phá sản. Các thành phố như Thâm Quyến và Quảng Châu ghi nhận hàng chục dự án bỏ hoang.

Thứ ba – Châu Âu: Giá bất động sản tại Đức giảm mạnh nhất kể từ năm 2008, với mức giảm 18% tại Berlin. Tại Tây Ban Nha, số lượng căn hộ bị tịch biên tăng 60% so với năm trước.

Giải pháp đối phó với khủng hoảng

Thứ nhất: Chính sách hỗ trợ từ chính phủ

Các chính phủ cần đưa ra các gói cứu trợ để ngăn chặn làn sóng phá sản và hỗ trợ người mua nhà, bao gồm:

• Hỗ trợ tài chính trực tiếp cho các hộ gia đình khó khăn và người mua nhà lần đầu.
• Giãn nợ, tái cấu trúc khoản vay thế chấp và mở rộng thời gian trả nợ để giảm áp lực tài chính.
• Ổn định lãi suất hoặc có các chương trình hỗ trợ lãi suất ưu đãi nhằm giảm bớt tác động tiêu cực.

Thứ hai: Nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược

Trong giai đoạn khủng hoảng, nhà đầu tư cần:

• Tránh đầu tư vào bất động sản có rủi ro cao và những khu vực có thanh khoản kém.
• Chuyển hướng sang các tài sản ổn định hơn như vàng, trái phiếu chính phủ hoặc bất động sản thương mại cho thuê.
• Xác định thời điểm thích hợp để mua lại tài sản giá rẻ khi thị trường chạm đáy, chuẩn bị cho sự phục hồi sau khủng hoảng.

Dự báo xu hướng thị trường trong tương lai

Các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu áp lực lớn trong năm 2025 và có thể kéo dài đến năm 2026. Một số xu hướng chính bao gồm:

Thứ nhất – Thị trường tiếp tục suy yếu: Giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm, đặc biệt tại các khu vực có mức độ đầu cơ cao như Trung Quốc, Mỹ và châu Âu. Mức giảm có thể lên tới 30-40% trong một số khu vực đô thị lớn.

Thứ hai – Sự can thiệp của chính phủ: Các chính phủ sẽ đưa ra các biện pháp cứu trợ nhằm ổn định thị trường, bao gồm các chương trình hỗ trợ lãi suất, giảm thuế cho người mua nhà lần đầu và kích thích đầu tư vào nhà ở xã hội.

Thứ ba – Dịch chuyển dòng vốn: Nhà đầu tư có thể chuyển hướng từ bất động sản sang các kênh an toàn hơn như trái phiếu chính phủ, vàng và cổ phiếu ngành công nghệ.

Thứ tư – Thị trường cho thuê tăng trưởng: Khi giá nhà trở nên đắt đỏ và khó tiếp cận, thị trường nhà cho thuê có thể bùng nổ, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Kết luận

Cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2025 đã gây ra những hậu quả nghiêm trọng trên toàn cầu. Để vượt qua giai đoạn khó khăn này, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ chính phủ và chiến lược đầu tư khôn ngoan từ cá nhân và doanh nghiệp. Những bài học từ cuộc khủng hoảng này sẽ định hình lại thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.