“Bong bóng bất động sản vỡ tung: Nhà đầu tư mất trắng, nợ chồng nợ!”
"Bong bóng bất động sản vỡ tung: Nhà đầu tư mất trắng, nợ chồng nợ!"
Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá nhà đất tăng vọt do đầu cơ, chứ không dựa trên giá trị thực. Khi bong bóng vỡ, giá nhà đất lao dốc, người mua nhà và nhà đầu tư gánh nợ khổng lồ, kéo theo hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế. Vào năm 2025, bong bóng bất động sản trên toàn cầu đã đi đến giai đoạn suy thoái nghiêm trọng, gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư.
Nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản vỡ
Thứ nhất: Lãi suất tăng cao
Lãi suất cao khiến chi phí vay mượn mua nhà tăng mạnh, làm giảm khả năng tiếp cận tài chính của người mua. Các ngân hàng trung ương trên toàn cầu đã liên tục tăng lãi suất từ năm 2023 để kiềm chế lạm phát, gây áp lực nặng nề lên thị trường bất động sản. Tại Mỹ, lãi suất vay thế chấp đã đạt mức 7,5% vào đầu năm 2025, cao nhất trong vòng 20 năm qua, khiến nhiều hộ gia đình không thể chi trả khoản vay mua nhà. Ở châu Âu, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) cũng đã nâng lãi suất lên 5%, làm giảm đáng kể khả năng tiếp cận tín dụng bất động sản.
Thứ hai: Tín dụng thắt chặt
Nhiều ngân hàng siết chặt tín dụng vay mua nhà để giảm rủi ro, khiến lượng giao dịch trên thị trường suy giảm mạnh. Các khoản vay thế chấp trở nên khó tiếp cận, ngay cả với những người có hồ sơ tín dụng tốt. Doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong huy động vốn do nguồn tài trợ từ ngân hàng bị thu hẹp, dẫn đến làn sóng phá sản lan rộng. Tại Trung Quốc, hơn 30 công ty bất động sản lớn tuyên bố vỡ nợ trong 6 tháng đầu năm 2025, bao gồm nhiều tập đoàn lớn như Country Garden và Sunac, kéo theo hàng trăm nghìn nhà đầu tư mất trắng.
Thứ ba: Quá đà đầu cơ
Sự bùng nổ đầu cơ trong giai đoạn 2020-2023 khiến giá nhà đất bị đẩy lên mức không bền vững. Khi nhu cầu suy giảm do lãi suất tăng và tín dụng bị thắt chặt, giá trị bất động sản lao dốc, gây ra tâm lý hoảng loạn trên thị trường. Tại các thành phố lớn như New York, London, Bắc Kinh, giá nhà đã vượt xa thu nhập trung bình của người dân, tạo ra áp lực giảm giá mạnh khi thị trường mất niềm tin. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao không kịp thoát hàng, dẫn đến tình trạng bán tháo, đẩy giá xuống mức thấp kỷ lục. Tại Việt Nam, các “cơn sốt đất” tại Hà Nội và TP.HCM trước đó đã khiến nhiều nhà đầu tư ôm nợ lớn, và khi thị trường lao dốc, hàng loạt bất động sản bị ngân hàng thu hồi để xiết nợ.
Hậu quả nghiêm trọng
Thứ nhất: Giá bất động sản lao dốc
Trong 12 tháng qua, giá bất động sản tại nhiều quốc gia giảm từ 20-50%, gây thiệt hại nghiêm trọng cho cả nhà đầu tư và người mua nhà. Tại Mỹ, giá nhà trung bình giảm 35% so với cuối năm 2023, đẩy hàng triệu hộ gia đình vào cảnh mất vốn đầu tư. Riêng tại California, mức giảm lên tới 42%, khiến nhiều chủ nhà không thể bán ra với giá kỳ vọng, dẫn đến tình trạng bán tháo hàng loạt. Tại Anh, giá bất động sản cũng giảm 25%, trong khi ở Úc mức giảm trung bình đạt 30%, gây áp lực lớn lên thị trường tài chính và ngân hàng.
Thứ hai: Ngân hàng tăng nợ xấu
Số lượng người vay không trả được nợ tăng cao, khiến hệ thống ngân hàng đối mặt với nguy cơ khủng hoảng tài chính. Riêng trong quý I/2025, nợ xấu bất động sản tại Mỹ đã tăng 45% so với năm trước, khiến nhiều ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro lớn hơn. Tại châu Âu, lượng tài sản thế chấp mất giá nhanh chóng khiến nhiều ngân hàng rơi vào tình trạng mất thanh khoản. Ở Đức, ngân hàng Deutsche Bank ghi nhận khoản lỗ kỷ lục trong lĩnh vực cho vay bất động sản, trong khi tại Tây Ban Nha, tỷ lệ nợ xấu trong vay mua nhà đã tăng lên mức 9,5%.
Thứ ba: Làn sóng vỡ nợ cá nhân
Không chỉ doanh nghiệp, hàng triệu cá nhân cũng rơi vào tình trạng vỡ nợ do giá trị tài sản sụt giảm và lãi suất tăng cao. Tại Mỹ, số lượng người bị tịch thu nhà ở tăng 60% so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt tại các bang như Florida và Nevada, nơi thị trường từng tăng trưởng quá nóng. Xu hướng này cũng lan rộng sang Canada, nơi số vụ vỡ nợ cá nhân tăng 50% chỉ trong nửa đầu năm 2025. Ở Úc, hàng nghìn người mua nhà buộc phải bán tháo để cắt lỗ, trong khi tại Hàn Quốc, tình trạng phá sản cá nhân gia tăng đáng kể do các khoản vay mua nhà không còn khả năng chi trả.
Các ví dụ minh họa
Thứ nhất: Trung Quốc
Với cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande và Country Garden, hàng triệu nhà đầu tư mất trắng. Giá nhà tại các thành phố lớn như Thượng Hải, Bắc Kinh giảm hơn 40%, trong khi nhiều dự án bỏ hoang do thiếu vốn. Chính phủ Trung Quốc đã cố gắng can thiệp bằng các biện pháp tài chính, nhưng niềm tin vào thị trường vẫn suy giảm nghiêm trọng. Theo số liệu mới nhất, tỷ lệ căn hộ không bán được tại các thành phố lớn đã tăng lên 22%, mức cao nhất trong lịch sử.
Thứ hai: Mỹ
Tỉ lệ chậm trả trong vay mua nhà đã tăng lên 7,2%, cao nhất trong vòng 15 năm. Tại Texas, số lượng nhà bị tịch thu tăng 70% so với năm 2024. Đặc biệt, tại các khu vực từng chứng kiến cơn sốt nhà đất như California và Florida, giá nhà đã giảm trung bình 35%. Một số ngân hàng lớn như Wells Fargo và Bank of America đã phải tăng quỹ dự phòng rủi ro vì lo ngại nợ xấu gia tăng.
Thứ ba: Châu Âu
Giá nhà tại Anh giảm 25% do suy thoái kinh tế và lãi suất cao. Tại Đức, Berlin chứng kiến mức giảm mạnh nhất với 30% giá trị nhà bị mất trong chưa đầy một năm. Tây Ban Nha và Pháp cũng ghi nhận sự sụt giảm nghiêm trọng, với tỷ lệ căn hộ bỏ trống tăng lên mức kỷ lục. Các chuyên gia cảnh báo rằng nếu tình trạng này kéo dài, nền kinh tế châu Âu có thể rơi vào suy thoái sâu hơn.
Thứ tư: Việt Nam
Tại Việt Nam, thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng nặng nề. Giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội giảm trung bình 25%, trong khi nhiều dự án bị đình trệ do thiếu vốn. Nhiều nhà đầu tư cá nhân không thể thanh toán khoản vay, dẫn đến tình trạng bán tháo tràn lan. Một số tập đoàn bất động sản lớn như Novaland và Vinhomes đã phải tái cấu trúc nợ để duy trì hoạt động, trong khi thị trường chung vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục.
Các biện pháp ứng phó
Thứ nhất – Các ngân hàng trung ương xem xét giảm lãi suất: Một số nước như Mỹ và EU đang cân nhắc điều chỉnh lãi suất để hỗ trợ thị trường. Nếu được thực hiện, điều này có thể giúp giảm chi phí vay vốn, tạo động lực cho cả người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản.
Thứ hai – Chính phủ tung gói cứu trợ nhà đầu tư: Trung Quốc đã công bố gói cứu trợ trị giá 500 tỷ USD để hỗ trợ ngành bất động sản, trong khi Mỹ triển khai các chương trình mua lại khoản nợ xấu để ổn định thị trường. Bên cạnh đó, các chính phủ cũng xem xét chính sách giảm thuế cho người mua nhà lần đầu để kích thích nhu cầu.
Thứ ba – Hỗ trợ tái cấu trúc nợ: Các ngân hàng và tổ chức tài chính bắt đầu triển khai các chương trình giãn nợ, tái cấu trúc khoản vay nhằm giảm áp lực cho người vay. Ở một số quốc gia, chính phủ đã yêu cầu ngân hàng kéo dài thời hạn thanh toán hoặc giảm lãi suất tạm thời để hỗ trợ người mua nhà.
Thứ tư – Kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản: Chính phủ nhiều nước siết chặt quy định về cho vay để ngăn chặn khủng hoảng lan rộng hơn. Các ngân hàng cũng được yêu cầu tăng cường kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực tín dụng bất động sản nhằm tránh tình trạng mất cân bằng tài chính.
Thứ năm – Tăng cường đầu tư vào nhà ở giá rẻ: Một số quốc gia đã đẩy mạnh xây dựng các dự án nhà ở xã hội, giúp giảm áp lực cung – cầu trên thị trường và mang lại cơ hội tiếp cận nhà ở với giá hợp lý hơn.
Kết luận
Bong bóng bất động sản năm 2025 đã bộc lộ nhiều điểm yếu trong hệ thống tài chính toàn cầu, với hậu quả nghiêm trọng không chỉ đối với nhà đầu tư mà còn đối với cả nền kinh tế. Sự kết hợp của lãi suất cao, thắt chặt tín dụng và đầu cơ quá mức đã đẩy thị trường vào trạng thái suy thoái nghiêm trọng. Dù chính phủ các nước đã có những biện pháp hỗ trợ, nhưng quá trình phục hồi vẫn còn nhiều thách thức. Nhà đầu tư cần thận trọng khi tham gia thị trường bất động sản trong giai đoạn này, đồng thời cần đa dạng hóa danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro trước những biến động khó lường của nền kinh tế toàn cầu.
